El concepto de propietario se deriva del derecho exclusivo que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo un bien inmueble (departamento, casa, etc). Por otra parte, al existir bienes comunes existen derechos compartidos sobre los mismos, de allí entonces que hablamos de copropietarios.

En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.

Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, por ejemplo: los terrenos, los muros, los ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos, hall de entrada, etc. También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de copropiedad determine como tales.

Todo condominio deberá tener un fondo común de reserva. Su objetivo será: reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos.

Se ira incrementando este fondo a través de: porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, multas y uso de bienes comunes.

El comité de Administración, es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al juzgado de policía local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.

Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.

El comité de administración dentro de sus facultades comprende la designación del Administrador, sin embargo la asamblea de copropietarios puede dejar sin efecto dicha designación. Sin embargo, cabe destacar que el reglamento de copropiedad puede estipular el administrador del condominio con el objeto de dar tiempo para que se vendan las unidades necesarias y posteriormente designar al administrador en la primera asamblea.

Además se contempla en el artículo 24 de la ley de copropiedad: “mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por si solo los actos urgentes de administración y conservación”.

El administrador podrá ser removido e cualquier momento por acuerdo de la asamblea.

El origen de llamar a una asamblea ordinaria o extraordinaria se deriva de los contenidos que de ella se trataran, a continuación se define cada una de ellas.

Asambleas Ordinarias. Serán celebradas a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.

En tal sentido podemos afirmar que no existe un límite para el numero de sesiones ordinarias en un año, por tanto cada vez que existan asuntos de interés para la comunidad se podrán celebrar dichas sesiones siempre cuando no sean motivo de asambleas extraordinarias.

Asambleas Extraordinarias. tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

1. Modificación del reglamento de copropiedad.

2. Cambio de destino de las unidades del condominio.

3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

8. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio.

11. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.

En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de copropietario hábil, es decir copropietario que se encuentre al día en el pago de sus gastos comunes. Estos podrán optar a cargos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten.El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.

En resumen, se puede concluir que pueden participar las siguientes personas:

a) El respectivo copropietario, ya sea una persona natural o representante de la persona jurídica.

b) El representante o apoderado, es decir aquella persona que cuente con un respectivo poder por escrito para representar al respectivo copropietario o en la forma en que se establezca en el respectivo reglamento de copropiedad.

c) El arrendatario u ocupante, siempre cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el copropietario no asista a la asamblea o no designe apoderado o este último no haya asistido.

• y cuando el respectivo contrato de arrendamiento establezca la facultad de representar al copropietario ( arrendador ).

Los acuerdos de la asamblea deben estipularse en un libro de actas foliado, este es el único instrumento donde se deja constancia de los acuerdos o decisiones tomadas, los cuales deberán ser acatados incluso por la minoría disidente. Dicha acta debe ser firmada por todos los miembros de comité o por los copropietarios que la asamblea designe.

Se recomienda que el acta incluya lo siguiente:

1. Lugar, fecha y hora de realización de la asamblea.

2. Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria ) y citación ( primera o segunda citación)

3. Constancia de haber cumplido con las exigencias de la citación a asamblea.

4. Lista de asistencia y el número de votos y su valor.

5. Acuerdos tomados y su número de votos a favor y en contra.

6. Declaraciones que cualquiera de los propietarios quisiere dejar.

7. Firmas de las personas que autorizan el acta.

Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo debe encontrarse al dia en el pago de sus gastos comunes. Se Recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.

El administrador no podrá integrar el comité.

Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.

Una de las obligaciones más importantes en la administración de condominios es la rendición de cuentas por parte del administrador, estas deben ser efectuadas al menos durante los últimos doce meses en una asamblea ordinaria.

Además pueden ser requeridas en los plazos y formas estipulados en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea que se le designo y, además, puede ser solicitada por la asamblea de copropietarios o el comité de administración y al termino de su gestión.

El Juez de Policía Local, puede obligar al administrador a efectuar una rendición de cuentas.

No, dado que los estacionamientos de visitas tienen el carácter de bienes comunes. No pueden pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento.

A continuación, se explica de una forma clara y concisa la metodología entregada por Metrogas S.A. para la distribución y cobro de los consumos de agua caliente y calefacción, el cual se pretende sea la forma mas equilibrada de acuerdo a los estudios vigentes, de cobrar dichos consumos a los copropietarios de un condominio.

El presente cuadro explicativo pretende distribuir de la forma mas ecuánime la cuenta de metrogas cobrada a la comunidad por concepto de consumo en las centrales térmicas de agua caliente y calefacción.

Costo fijo (50%)

Este se refiere a:

* Perdidas de calor.

* Perdidas por radiación en caldera, boiler, redes de distribución.

* Calefacción en espacios comunes y recintos sin calefacción, etc.

Estos costos fijos deben ser asumidos por toda la comunidad ya que es el costo de mantener en funcionamiento las calderas.

Costo variable (50%).

* Consumos individuales de calefacción y agua caliente medidos por horometros y medidores de flujo.

* Del costo variable un 44,5% corresponde a agua caliente y un 55,5% a calefacción, o dicho de otra forma: 23% de la cuenta o factura de metrogas corresponde a agua caliente y un 28% calefacción. El cálculo de dichos montos, corresponden al valor total de agua caliente y calefacción que por separado se cobran en los consumos individuales.

Por otra parte es importante destacar que para un uso eficiente de las calderas debe ser mantenida por profesionales u operarios que tengan una adecuada calificación técnica con el objeto de controlar las temperaturas del estanque de agua caliente, calderas, intercambiador de calor y calefacción, como también monitorear la combustión en las calderas.

Cada propietario debe pagar lo que consume en base al registro de su medidor.

Consumo y Cobro

El valor correspondiente al costo fijo, se prorratea en base al porcentaje que cada copropietario posee en la comunidad. Este monto forma parte de los gastos totales, ya que lo pagan todos.

Posteriormente debemos determinar los consumos de agua caliente y calefacción de cada unidad habitacional, para distribuir el 22% y 28% respectivamente, de la cuenta de gas (ver recuadro) entre los miembros de la comunidad.

Luego de obtener el consumo individual de agua caliente y calefacción, procedemos a calcular El valor del metro cubico el agua caliente y calefacción, por ejemplo:

Valor metro cubico calefacción = Valor total Calefacción

Consumo total (m3) de calefacción

Lo mismo se aplica para el valor del metro cubico del agua caliente.

Datos importantes:

1.A mayor consumo de agua caliente y calefacción, mas barato el valor unitario del m3.

2.Mientras menos departamentos utilicen la calefacción, el valor cobrado por este servicio no será representativo del monto que debieran cancelarse por cada m3.

3.Una distribución de cuenta errónea, provoca que los valores cobrados por los servicios de calefacción y/o agua caliente, sean irreales, en perjuicio de las personas que lo utilizan.

4.Verifique que dice su reglamento de Copropiedad

El común de las personas que poseen un bien raíz ha escuchado en más de una oportunidad que para saber el valor comercial de su propiedad en términos de renta, de venta o de compra, es requirente realizar una tasación de ella.

Una tasación es calcular el valor de una propiedad através de métodos específicos y que incluyen desde lo científico-técnico hasta el análisis de la documentación legal de un Bien raíz pasando por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, Serviu y la Municipalidad que corresponda.

Según el tipo de vivienda o inmueble, quien realiza la tasación debe de elegir que método será el más acertado para determinar el valor real de su propiedad, para que tenga una mayor idea de cuales son los métodos describiremos algunos:

Método de reposición: Se basa en, cuánto me cuesta restaurar o reponer el inmueble. Este método es principalmente utilizado por empresas de seguros para poder calcular el costo de reposición en caso de siniestro de la propiedad y calcular la póliza del seguro para su propiedad. Este el valor que aparece de evaluar las inversiones requeridas para desarrollar la reposición de un bien de las mismas características que el existente, mediante las tecnologías y materiales de construcción actuales.

Método comparativo: Tal cual su nombre lo indica este método radica en la comparación del bien tasado con otros de semejantes características donde el precio de venta sea ojala lo más cercano a la fecha en que estamos evaluando y sea conocido. Aquí tiene real importancia la experiencia del tasador, ya que los inmuebles deben poseer bastantes similitudes para poder ser considerados comparables entre si.

Método de rentabilidad: Este se fundamenta en la supuesta rentabilidad que se podría obtener de un producto inmobiliario o bien raíz, en un plazo determinado según se conozca una renta de arriendo mensual. Con dicha renta se puede establecer una renta de proyección anual incluso pudiendo deducir las mantenciones del producto o bien raíz, devoluciones de arriendo, pagos de contribuciones; se puede establecer la renta líquida anual base, para la aplicación de coeficientes de capitalización.

Como de costumbre, recomendamos a usted que es importante en el momento de solicitar una tasación lo haga con un profesional que este correctamente habilitado para realizarla en cuanto a conocimientos y técnicas de tasación .Así también les recordamos que nuestra Institución dicta cursos certificados de esta materia.

Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como un todo.

Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes para cada unidad.

Las alícuotas estarán estipuladas como un anexo del reglamento de copropietarios.

Si, están obligados. Según el articulo 20, de la Ley de Copropiedad: “Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad…”

Sin embargo, dado que el legislador no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento de copropiedad señale dicha multa.

Efectivamente, la ley entrega la opción de realizar consultas por escrito a con el objeto de decidir sobre ciertas materias. Los asuntos que se pueden consultar mediante este mecanismo son los siguientes:

1.- Alteración de los derechos de dominio en el condominio.

2.- Cambio de destino de las unidades del condominio.

3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

Dicha consulta deberá ser firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18. La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75 % de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.

La ley de Condominios establece claramente en su artículo 23 que todo condominio debe mantener una cuenta corriente o de ahorro.

En tal sentido, para abrir dicha cuenta es necesario tener inicio de actividades, R.U.T y escritura pública en donde conste la designación del administrador y el comité de administración.

Desde el punto de vista administrativo es de gran importancia activar dicha cuenta con el propósito de mantener un orden y control sobre el manejo administrativo de su administrador.

Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como ascensores o piscinas, no les parecería adecuado cancelar dichos gastos.

Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que le corresponde ( salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución ) y el cobro se efectuara a través del administrador del condominio.

Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento de copropiedad de su condominio. En caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración.

El cobro judicial de los gastos comunes, se rige por las siguientes normas:

a) Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.

b) Procedimiento aplicable. Articulo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.

c) Titulo ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán merito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.

d) Notificación de la demanda. Este procedimiento se efectúa personalmente o por cedula dejada en el domicilio.

Utilice trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción con un adecuado control, por parte de los conserjes o quien corresponda, de las personas que ocupen dichos estacionamientos.

Asimismo mantenga un directorio actualizado de patentes de las personas que habitan en su comunidad con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y asi evitar que vuelva a suceder.

Si en su comunidad existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los copropietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, los vecinos tendrían que modificar el reglamento de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

Recuerde que la ley de copropiedad, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden servir para uso exclusivo de un copropietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.

Si usted vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración.

También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía publica, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros.

Las multas pueden llegar a las 5 UTM (183.500 pesos aprox.)

Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.

Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución. Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Cabe considerar lo planteado en el artículo 6 del decreto N° 46 sobre la Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala lo siguiente: “Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de desperfectos que puedan producir daño en otras unidades o en bienes de dominio común, el Comité de Administración le fijará un plazo al efecto. Si las reparaciones no se ejecutaren transcurrido dicho plazo, se procederá conforme a los incisos tercero y cuarto del artículo 32 de la ley”.

Al pagar los gastos comunes muchas veces los comuneros emiten cheques que no poseen fondos, en este caso el banco protesta dicho cheque informando al boletín de informaciones comerciales ( cámara de comercio de Santiago) y levanta un acta de protesto.

Luego la comunidad debe comunicarle al deudor que su cheque no posee fondos de tal forma de aclarar su solución y exigir el pago ya que de lo contrario se expone ser multado por la comunidad aplicándole el interés máximo convencional para operaciones no reajustables menores a 90 dias, en su próximo recibo de gastos comunes.

Si el deudor acumulase 3 cuotas impagas, el administrador deberá cortar el suministro de luz a la vivienda, previa autorización al comité de administración.

Recuerde que el gasto común se encuentra pagado cuando la totalidad de dicho monto ha sido cancelado.

Si usted vive en una comunidad acogida a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria debe comprobar si el reglamento de copropietarios autoriza tener mascotas.

En el caso de verse afectado ya sea por suciedad, ruidos o agresividad de alguna mascota, diríjase al Juzgado de Policía Local para encontrar una solución o derechamente solicite a la administracion del condominio la aplicacion de un multa.

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.

Habitualmente en los condominios nuevos, a los copropietarios se les exige un valor, ya sea en UF o en pesos, que puede ser pactada en cuotas.